Det senaste halvårets ekonomiska utveckling har varit turbulent. Kombinationen av expansiv finanspolitik under pandemin, störningar i leveranskedjor och kriget i Ukraina har skapat vad som beskrivits som en ”perfekt storm”. Stormens konsekvenser har blivit hög inflation, stigande räntor, svaga börser och vikande konjunktur.
Fastighets- och bostadssektorn har påverkats särskilt mycket i denna makromiljö. Exempelvis har byggpriserna stigit markant. I juli ökade byggkostnadsindex med 14,6 procent jämfört med samma period föregående år. Se figur 1. Detta är den största förändringen i årstakt sedan juni 1980.[1]
Flera privata fastighetsbolag har med dessa förutsättningar tagit stryk på börsen då investerare börjat förvänta sig lägre avkastning framöver.
Även för kommuner och regioner, inte minst i investeringsplaneringen, har ”stormen” stor betydelse. 2020 låg kommunkoncernernas fastighets- och bostadsinvesteringar på drygt 78 miljarder kronor, motsvarande 51 procent av de samlade investeringarna. I regionkoncernerna uppgick fastighetsinvesteringarna till 13,5 miljarder kronor.
Centrala frågeställningar blir därmed vilka konsekvenser ”stormen” får för kommunsektorns fastighets- och bostadsinvesteringar samt hur situationen ska hanteras så länge som det fortfarande är turbulent.
Figur 1. Byggkostnadsindex, förändring i årstakt, januari 2016 – juli 2022
Källa: SCB
I en medlemsundersökning från Sveriges Allmännytta i maj uppgav en fjärdedel av de allmännyttiga bolagen att anbudspriserna i snitt var närmare 20 procent högre än förväntat. I vissa fall var anbudspriserna 40–50 procent högre än förväntat.[2] Till denna problematik ska läggas en försämrad tillgång till byggmaterial, med en särskild osäkerhet kring cement, samt höga energipriser.
Vi har fått signaler om att flera kommunala bostadsbolag i princip dragit i nödbromsen för nya investeringsprojekt då dessa inte längre går att ”räkna hem”. Liknande indikationer har även rapporterats av Sverige Allmännytta.[3] Risken att många projekt skjuts på framtiden eller helt och hållet stoppas är överhängande.
Samtidigt är situationen komplicerad. De allmännyttiga bostadsföretagen ett viktigt verktyg för att planera och hantera bostadsförsörjningen. Kommunen ska enligt Allbolagen bland annat beakta den demografiska utvecklingen och kommuninvånarnas efterfrågan på bostäder. Den stigande inflationen och det minskade reala konsumtionsutrymmet innebär att efterfrågan på hyresbostäder, i synnerhet med rimliga hyresnivåer, kan förväntas öka. Å andra sidan uttrycker Allbolagen att bolagens verksamhets ska bedrivas affärsmässigt. Kommunen måste därför ställa marknadsmässiga avkastningskrav på sina allmännyttiga bostadsföretag.
I många kommuner måste nu det mer långsiktiga bostadsbehovet balanseras mot de kortsiktiga finanseringsutmaningarna för affärsmässigt drivna verksamheter. Det är en svår utmaning som sätter fokus på viktiga aspekter i den kommunala ekonomin – inte minst ägarstyrningen där ansvarsfördelningen mellan kommunen och bolag tydliggörs.
Vilka blir nyckelfaktorerna till att kunna hantera denna utmaning?
En viktig grundförutsättning är att ha en långsiktig planering och utarbetade riktlinjer för sin bostadsförsörjning.
En annan grundkomponent är att löpande värdera investeringsplanerna för koncernen inom ramen för den långsiktiga ekonomistyrningen. Vilka investeringar är rimliga att bära givet resultatmål, soliditetsutveckling och andra centrala riktmärken?
Om man ser till den finansiella analysen blir det i dessa tider extra angeläget att kontinuerligt försöka klargöra vad som väntar runt hörnet. Vad ser vi framför oss på lite längre sikt? När blåser ”stormen” över?
Det osäkra omvärldsläget gör det svårt att prognostisera utvecklingen. Men det finns ändå vissa ledtrådar. Ser vi till den allmänna prisutvecklingen förväntas den höga inflationen falla tillbaka under 2023. Under den senaste tiden har de längre marknadsräntorna fallit, vilket kan tolkas som ett tecken på att marknaden bedömer att centralbankerna kommer att få bukt med inflationen. Utvecklingen förväntas leda till en svagare konjunktur men bör samtidigt ge mer stabila finansieringskostnader.
Byggpriserna utveckling är kopplade till flera saker: stabiliteten i de globala värdekedjorna, den nationella kapaciteten av cementproduktion, energi- och drivmedelspriser etc. Men med en generellt sett lägre inflationstakt borde även byggpriserna pressas nedåt på sikt. Analysen blir onekligen komplex, men det blir ändå angeläget att orientera sig så bra som möjligt.
[1] SCB (2022)
[2] Sverige Allmännytta (2022)
[3] Sverige Allmännytta (2022)
