Tufft att vara liten: Ny fokusrapport om allmännyttans ekonomiska utmaningar

De ekonomiska utmaningarna är större för små bolag

Under de senaste åren har flera faktorer samverkat till att pressa de allmännyttiga bostadsföretagens resultat: höga kostnader till följd av inflationen, stigande räntor och allt fler tomma lägenheter.

När man grupperar företagen baserat på antalet bostäder i beståndet visar det sig att mindre företag har högre vakansgrader, lägre resultat och svagare soliditet, i genomsnitt. De tre minsta storleksgrupperna, med färre än 2000 bostäder, har genomsnittliga vakansgrader runt 3–4 procent, medan de största bolagen i genomsnitt ligger under 2 procent. Det är också de mindre bostadsföretagen som har haft den största ökningen av vakansgraden mellan 2019 och 2024, mätt i procentenheter.

Figur 1. Vakansgrad per storleksgrupp, 2019 och 2024

Räntekostnaderna, som ökat kraftigt de senaste åren, har påverkat alla företag men visar sig vara extra tunga att bära för små företag. Som andel av intäkterna har räntekostnaderna i genomsnitt lite drygt fördubblats mellan 2021 och 2024. Mindre företag har i genomsnitt något högre räntekostnader som andel av intäkterna, vilket tillsammans med redan små marginaler gör kraftiga räntekostnadsökningar problematiska.

En viktig anledning till att räntekostnaderna har slagit till snabbt och kraftigt i de allmännyttiga bostadsföretagens resultaträkningar är valet av korta räntebindningstider, med en stor andel rörliga lån. Korta bindningstider, och en framtung förfallostruktur, utgör en ökad risk för kraftiga kostnadsökningar, vilket har gjorts tydligt av de senaste årens ränteuppgång.

Figur 2. Räntekostnader som andel av hyresintäkter per storleksgrupp, 2019, 2021 och 2024

Externa faktorer som en förklaring till svag ekonomi

Både interna och externa faktorer påverkar bostadsföretagens ekonomiska situation. Interna faktorer, som ledning och styrning, kan vara svåra att mäta och jämföra. Externa faktorer är generellt lättare att kvantifiera, även om det är svårt att veta vilken faktor som spelar störst roll.

I rapporten analyserar vi fyra variabler som, i likhet med andra källor, har identifierats som faktorer som påverkar bostadsmarknadens styrka:

• Befolkningsutveckling
• Befolkningsstruktur
• Arbetsmarknad
• Invånarnas ekonomi

Den första, befolkningsutvecklingen, skiljer sig mycket åt mellan olika stora företag. Mindre företag är i genomsnitt verksamma i kommuner med minskande eller svag befolkningsutveckling, medan större företag är verksamma i växande kommuner. Skillnaden är tydlig bara fem år bakåt i tiden, och växer om man tittar över tio eller femton år.

Figur 3. Befolkningsutveckling per storleksgrupp, index (2019 = 100)

Även de tre andra externa faktorerna skiljer sig åt mellan små och stora företag. I rapporten ser vi att mindre företag i genomsnitt är verksamma i kommuner med högre demografisk försörjningskvot (framför allt en äldre befolkningsstruktur), lägre sysselsättningsgrad och som har invånare med lägre disponibel inkomst.

Viktigt att belysa variationen

Sambandet mellan storlek, ekonomi och externa förutsättningar på gruppnivå lyfter frågan om hur sambandet ser ut på företagsnivå, vilket visualiseras i Figur 4. Spridningen tyder på ett negativt förhållande mellan vakansgrad och externa förutsättningar, samt ett positivt förhållande mellan ekonomi och externa förutsättningar. Det innebär alltså att bostadsföretag som är verksamma i kommuner med svagare bostadsmarknader också tenderar att ha högre vakansgrader och svagare ekonomi. Figur 4 visar också att mindre bostadsföretag i högre grad befinner sig längre ner till vänster, med sämre förutsättningar och svagare ekonomi.

Figur 4. Ekonomi och externa förutsättningar utifrån storlek

Samtidigt som Figur 4 tyder på att mindre företag i högre utsträckning är verksamma på svagare bostadsmarknader och har sämre ekonomiska utfall finns det en variation i siffrorna. Vi kan se exempel på små bostadsföretag i kommuner med svaga strukturella förutsättningar som ändå levererar relativt sett starka resultat. Detta är en viktig insikt som belyser att det finns fler aspekter, så som den interna styrningen, som bidrar till företagets ekonomiska utfall. Vad som är viktigt att tänka på för att stärka ekonomin, i form av strategier och åtgärder, blir ämnet för nästa veckas blogginlägg. För den som vill ha svar redan nu kan läsa rapporten i sin helhet här på kommuninvest.se.