Rättsligt meddelande: Integritet och personuppgifter. Den här informationen är viktig, så läs noga igenom innan du fortsätter. Genom att fortsätta använda webbplatsen accepterar du vissa villkor.

Borgensavgifter för kommunala bostadsbolag

– en uppdaterad vägledning

Sveriges Allmännytta, SKR och Kommuninvest har publicerat en reviderad version av vägledningen om borgensavgifter: ”Borgensavgift för kommunala bostadsbolag – en uppdaterad vägledning”. Denna vägledning kompletteras av en referensinformation. Informationen berör rekommendation 3 och 4 i vägledningen.

Referensinformation


Rekommendation 3

Gör alltid en ordentlig analys av alternativa lånevillkor

En skattning av marknadsmässighet skulle kunna göras enligt följande.

Grundsyftet med borgensavgifter, utifrån EU:s statsstödsregler och allbolagen, är alltså att skapa konkurrensneutralitet mellan kommunala bostadsbolag och motsvarande privata bostadsbolag. I en hypotetisk granskning av EU-kommissionen och/eller prövning i domstol vore det rimligt att förvänta sig att detta skulle bli ett avgörande perspektiv. Utifrån det ser vi att en rimlig skattning av marknadspris för lån till ett kommunalt bostadsbolag borde kunna göras på basis av lånevillkoren i marknaden för privata företag som i viktiga avseenden liknar det kommunala bolaget.

I denna skattning ser vi en fördel i att göra observationerna i den svenska marknaden och då i första hand i marknaden för upplåning i SEK. Där är relevansen och jämförbarheten störst. En del av marknaden som i praktiken går att observera i detta avseende är obligationsmarknaden. Där är transparensen god. SEK-obligationsmarknaden hör inte till de mest likvida i världen, men den är ändå tillräckligt aktiv för att det ska gå att göra den typ av approximationer som det här är fråga om.

Om man tittar på privata bolag i bostads- och fastighetsbranschen så finns det inte så många marknadsnoteringar, i form av utgivna obligationer, att följa. En rimlig hantering kan därför vara att inrikta analysen på privata bolag i samtliga branscher, alltså inte bara bostads- och fastighetsbolag, som har samma eller ungefär samma kreditbetyg/finansiella ställning som de kommunala bostadsbolagen.

Av de kommunala bostadsbolagen är det ett mindre antal, vilka alla hör till de större bolagen i landet, som har en rating från ett internationellt kreditvärderingsinstitut. De långfristiga betygen för dessa bolag, enligt Standard & Poor’s, har tenderat att ligga i närheten av AA. Om man ser till samtliga kommunala bostadsbolag är det nog rimligt att anta att de flesta, om de betygssattes, skulle få en rating på A-nivån och uppåt. I något fall skulle det kanske kunna bli aktuellt med ett BBB-betyg.

Standard & Poor’s ”S&P Sweden Investment Grade Corporate Bond Index” täcker in den privata obligationsupplåningen i SEK-marknaden. Nedan finns delindex för ratingkategorierna AA, A och BBB. Dessa delindex kan, utifrån hur man ser på det kommunala bostadsbolag som borgensavgiften ska fastställas för, utnyttjas för att skatta den ränta som erbjuds i marknaden.

Om man bedömer att kreditvärdigheten/den finansiella ställningen är mycket god kan man skatta marknadsräntan enligt AA-delindexet. Om man gör bedömningen att kreditvärdigheten/den finansiella ställningen är god (alternativt mindre god) kan man i stället skatta marknadsräntan enligt A-delindexet (alternativt BBB-delindexet).

Borgensavgiften blir sedan (eventuellt efter mindre justeringar) den skattade marknadsräntan minus den faktiska räntan i bolagets upplåning med borgen eller internbank. Kalkylen blir oundvikligen ungefärlig, men denna marknadsdata bör ge gott stöd för en gedigen argumentation kring vilken nivå på borgensavgiften som är att betrakta som marknadsmässig.

I följande tabell och grafer återfinns den detaljerade information som behövs för att, i en analys av alternativa lånevillkor, skatta marknadspris och borgensavgift. Ytterligare praktisk vägledning har vi samlat i ett räkneexempel längst ner på sidan. Kontakta oss gärna för svar på frågor, stöd och rådgivning!


Upplåningsräntor för privata företag

Per ratingkategori

S&P Sweden Investment Grade Corporate Bond Index

Senaste observationsdatum: 2021-07-30

Antal obligationer,
genomsnitt 2 år
Avkastning till förfall (Yield to
Maturity)
(%),
genomsnitt 2 år
Avkastning till förfall (Yield to
Maturity
) (%),
senaste observation
Viktad genomsnittslöptid (Weighted
Average Maturity
) (år),
genomsnitt 2 år
Viktad genomsnittslöptid (Weighted
Average Maturity
) (år),
senaste observation
S&P Sweden BBB Investment
Grade Corporate Bond Index
58 0,960,634,314,66
S&P Sweden A Investment
Grade Corporate Bond Index
54 0,750,503,483,48
S&P Sweden AA Investment
Grade Corporate Bond Index
19 0,590,453,514,23

Förklaring av detaljer i tabell och graf. Standard & Poor’s ”S&P Sweden Investment Grade Corporate Bond Index” beskriver villkoren för den privata obligationsupplåningen i SEK-marknaden. Denna data kan användas både för att skatta den ränta som erbjuds i marknaden och för att skatta en marknadsmässig räntedifferens mellan bolag inom en kommunkoncern. Utifrån totalindexet visas i tabellen och grafen specificerad data gällande delindex för ratingkategorierna AA, A och BBB. Delindex för AA, exempelvis, ger data rörande obligationsupplåningen för privata företag med rating AA. ”Antalet obligationer” gäller de obligationer som är inkluderade i respektive delindex. ”Avkastning till förfall” (Yield to Maturity) är den genomsnittliga räntan, angiven i procent, för de obligationer som ingår i vart och ett av delindexen. ”Viktad genomsnittslöptid” (Weighted Average Maturity) är den genomsnittliga löptiden, per delindex, för de inkluderade obligationerna. Tabellen visar, i första, andra och fjärde kolumnen, värdet för ett genomsnitt från den senaste observationen och två år bakåt i tiden, samt, i tredje och femte kolumnen, värdet vid den senaste observationen. Grafen visar, per delindex, dels värdet för ett genomsnitt från den senaste observationen och två år bakåt i tiden, dels utvecklingen över tid för det som vid varje tidpunkt varit värdet vid den senaste observationen.


’Borgensspread’

Generella skillnader i upplåningsräntor mellan privata företag och kommuner/regioner, per ratingkategori för de privata företagen

S&P Sweden Investment Grade Corporate Bond Index

Borgensspread = S&P Sweden AA/A/BBB Investment Grade Corporate Bond Index – Kommunindex (67% utlåning Kommuninvest och 33% upplåning andra kommunala emittenter)

Förklaring av detaljer i grafen. Denna graf, som är till för generella referenser snarare än konkreta kalkyler, ger en generell bild av skillnaden i upplåningsräntor mellan kommuner/regioner (och deras bolag) och motsvarande privata företag. Med ”borgensspread” menas differensen mellan, å ena sidan, den genomsnittliga upplåningsräntanräntan (Avkastning till förfall / Yield to Maturity) för privata företag inom var och en av ratingkategorierna AA, A och BBB samt, å andra sidan, ett ”kommunindex” som reflekterar den genomsnittliga upplåningsräntan för kommuner/regioner (och deras bolag). Spreaden beräknas som ”privat ränta minus kommunal ränta”. Kommunindexet är viktat så att det till 67 procent är baserat på Kommuninvests utlåningsräntor och till 33 procent på upplåningsräntorna i kommuners/regioners egna marknadsprogram. När man räknar bort en bankupplåning på ca 13 procent så står Kommuninvest för ca 67 procent och de egna marknadsprogrammen för ca 33 procent av den återstående långivningen till kommunsektorn. Därav viktningen. Kommunindexet är, för varje observationstillfälle, löptidsmatchat mot den genomsnittliga löptiden (Viktad genomsnittslöptid / Weighted Average Maturity) i var och en av ratingkategorierna. Grafen visar, per delindex, dels värdet för ett genomsnitt från den senaste observationen och två år bakåt i tiden, dels utvecklingen över tid för det som vid varje tidpunkt varit värdet vid den senaste observationen. Tekniskt underlag för grafen.


’Borgensspread’ – räntekurva

Approximation per ratingkategori

S&P Sweden Investment Grade Corporate Bond Index

Borgensspread = S&P Sweden AA/A/BBB Investment Grade Corporate Bond Index – Kommunindex (67% utlåning Kommuninvest och 33% upplåning andra kommunala emittenter)

Antagande: Samma räntekurva för borgensspread som för spread upplåning Kommuninvest vs mid-swaps.

Förklaring av detaljer i grafen. I denna graf återges en approximativ räntekurva, upp till 10 år, för den ’borgensspread’ som visas i grafen ovan. Detta kan utnyttjas som ett stöd för kalkyler av borgensavgifter för lån med olika löptider. Utifrån en kalkylerad borgensspread för en viss löptid kan man med denna kurva skatta borgensspreads för längre och kortare löptider. Antagandet är här, vilket alltså blir en approximation, att räntekurvan för borgensspreads ser likadan ut, vad gäller värden vid olika löptider, som för en närliggande spread i marknaden: den mellan Kommuninvests upplåningsränta och referensräntan som brukar kallas ”mid-swaps” (”Kommuninvest Asset Swap Spread” i grafen). Antagandet är detsamma för ratingkategorierna AA, A och BBB. Tekniskt underlag för grafen.


Rekommendation 4

Differentiera avgifterna inom kommunkoncernen

Det S&P-index som utnyttjas för referensinformation vad gäller rekommendation 3 kan även användas för att orientera sig kring hur mycket borgensavgifterna ungefärligen bör differentieras inom en kommun/region-koncern.

I den privata marknaden finns det en tydlig differens i ränta mellan bolag i olika ratingkategorier. När man ska differentiera borgensavgifterna mellan bolagen inom en koncern, utifrån nyckeltal som reflekterar kreditvärdigheten/den finansiella ställningen, kan bilden i marknaden fungera som en skattning av hur stora skillnaderna mellan de olika bolagen bör vara.

Om man exempelvis har ett bolag med en mycket god finansiell ställning, vars kreditvärdighet man vet eller bedömer motsvarar AA, och man har ett annat bolag med en god finansiell ställning, som på samma vis motsvarar A, kan ränteskillnaden i marknaden, i detta fall mellan ratingkategorierna AA och A i indexet, bli en approximativ vägledning för differentieringen av de båda bolagens borgensavgifter. O s v.

I tabell och graf ”Upplåningsräntor för privata företag” ovan återfinns den detaljerade information som behövs för att skatta differenser inom koncerner. Ytterligare praktisk vägledning har vi samlat i ett räkneexempel här nedan. Kontakta oss gärna för svar på frågor, stöd och rådgivning!


Teoretiskt räkneexempel

Hur kan man då bygga upp en konkret analys utifrån denna referensinformation? Här ges ett teoretiskt exempel på hur man skulle kunna gå till väga.

Vi antar i detta exempel att det handlar om en koncern i en mellanstor kommun med ett bostadsbolag och två övriga bolag. För bostadsbolaget är två lån aktuella: ett med en löptid på 3 år och ett med en löptid på 1 år.

I det första steget görs en ungefärlig bedömning av vilken kreditvärdighet/finansiell ställning det kommunala bostadsbolaget har. Det är alltså känt att det fåtal större kommunala bostadsbolag som faktiskt har en rating har tenderat att ligga i närheten av AA. Det teoretiska bostadsbolaget i detta exempel har relativt starka siffror vad gäller soliditet, avkastning och resultat. Vi bedömer att bolaget har en starkare än god, men ändå inte mycket god, finansiell ställning. Därmed skulle det nog inte nå upp till AA, utan skulle rimligen för just denna analys – ligga någonstans mittemellan AA och A.

I det andra steget börjar vi med att, med hjälp av indexet, göra en skattning av vilken ränta som för upplåning med denna ungefärliga kreditvärdighet skulle gälla i den privata marknaden.

För det första lånet är löptiden ungefär lika lång som de genomsnittliga löptiderna i indexet för ratingkategorierna AA och A (tabell ”Upplåningsräntor för privata företag”). Därmed kan indexvärdena i denna skattning användas rakt av. Vi konstaterar att det nog är rimligt att ta de historiska snitten för indexvärdena två år tillbaka. På så vis får vi en mer stabil bild av läget i marknaden. Som marknadsränta nyttjar vi det värde som ligger mitt emellan värdena för AA- respektive A-kategorierna i indexet. Lånet tas de facto från Kommuninvest. Borgensavgiften beräknar vi därmed som den skattade marknadsräntan minus den ränta som betalas till Kommuninvest.

För det andra lånet, på 1 år, behöver vi göra lite annorlunda. Där utgår vi från borgensavgiften för 3-årslånet. Vi tar fram ett värde för vad detta skulle motsvara för en löptid på 1 år genom att nyttja grafen ”’Borgensspread’ – räntekurva”. Vi noterar att en spread i marknaden som liknar borgensavgiften (mellan Kommuninvest och ’mid-swaps’) minskar med ett antal räntepunkter (i detta teoretiska fall ca 2,5 punkter) när man går från ca 3 år till 1 år. Borgensavgiften för 1-årslånet får vi därmed genom att dra av detta antal räntepunkter från borgensavgiften för 3-årslånet.

Det kan hända att man hamnar i ett läge där man ska fastställa en borgensavgift för en löptid, vilken skulle kunna vara 1 år, som avviker från genomsnittlig löptid för relevant ratingkategori i indexet och där man inte, till skillnad från i exemplet, har en matchande borgenskalkyl att direkt hänvisa till. Då kan man (1) ta reda på vilken ränta som man skulle få betala för upplåning med en löptid som matchar relevant ratingkategori i indexet, antingen genom att fråga Kommuninvest eller göra en bedömning av förutsättningarna i ett eget marknadsprogram, (2) kalkylera borgensavgiften för den löptiden och sedan (3) med hjälp av grafen ”’Borgensspread’ – räntekurva” räkna om den avgiften till en avgift som skulle svara mot en löptid på 1 år.    

I det tredje steget säkerställer vi att vi har en rimlig differentiering av borgensavgifterna mellan bolagen i koncernen. Vi inleder med att göra en jämförelse mellan de tre bolagens kreditvärdighet/finansiella ställning genom att använda nyckeltal för soliditet, avkastning och resultat. Utifrån detta drar vi slutsatsen att de båda övriga bolagen kan anses ha en kreditvärdighet/finansiell ställning som ligger en bit under bostadsbolagets. Den finansiella ställningen kan sägas vara god. Utifrån tabellen/grafen ”Upplåningsräntor för privata företag” noterar vi att räntedifferensen i den privata marknaden mellan ett bolag som antas ligga mellan AA och A samt två bolag som antas ligga lägre, i närheten av A, uppgår till ett antal punkter (i detta teoretiska fall, utifrån ett genomsnitt två år tillbaka, ca 8 punkter). Vi ser sedan till att denna skattade räntedifferens återspeglas i de tre bolagens borgensavgifter.               

I det fjärde steget adderar vi, i enlighet med rekommendation 5 i vägledningen, uteblivna kostnader för alternativ finansiering. Vi utgår från att kostnadsbesparingen handlar om att inte behöva driva pantbrevsupplåning och lägger därför till 4 räntepunkter på alla tre bolags skattade borgensavgifter.

The S&P Sweden Investment Grade Corporate Bond Index and associated data are a product of S&P Dow Jones Indices LLC, its affiliates and/or their licensors and has been licensed for use by Kommuninvest i Sverige AB. © 2021 S&P Dow Jones Indices LLC, its affiliates and/or their licensors. All rights reserved. Redistribution or reproduction in whole or in part are prohibited without written permission of S&P Dow Jones Indices LLC. For more information on any of S&P Dow Jones Indices LLC’s indices please visit www.spdji.com. S&P® is a registered trademark of Standard & Poor’s Financial Services LLC (“SPFS”) and Dow Jones® is a registered trademark of Dow Jones Trademark Holdings LLC (“Dow Jones”). Neither S&P Dow Jones Indices LLC, SPFS, Dow Jones, their affiliates nor their licensors (“S&P DJI”) make any representation or warranty, express or implied, as to the ability of any index to accurately represent the asset class or market sector that it purports to represent and S&P DJI shall have no liability for any errors, omissions, or interruptions of any index or the data included therein.