Bör kommuner och regioner äga eller hyra sina verksamhetslokaler? Diskussionerna i frågan har nu pågått under en längre tid. Under året har SBB:s ambitioner att sälja tillbaka samhällsfastigheter till aktörer inom kommunsektorn fått mycket uppmärksamhet. Patrik Stenman, finansrådgivare på Kommuninvest, konstaterar att rådigheten allt oftare lyfts fram som en nyckelfaktor på området.
Om man börja i det finansiella – hur ser kalkylförutsättningarna ut i nuläget?
– På Kommuninvest har vi hela tiden betonat vikten av att göra en ordentlig kalkyl där äga- och hyra-alternativens ekonomiska aspekter vägs mot varandra. Det är klokt att starta med det om man står inför ett skarpt vägval i frågan. Detta gäller även i lägen där man som kommunal aktör överväger att köpa en fastighet som man redan hyr. Vi har även tagit fram en särskild beräkningsmodell för ändamålet1.
Beräkningsmodellen är alltjämt mycket användbar och antaganden kan anpassas till nuvarande marknadsförutsättningar. Vad som framför allt förändrats i förutsättningarna för kalkylen är att den privata fastighetssektorn har fått det särskilt svårt att finansiera sig på rimliga nivåer. Privata aktörer har sedan ett par år tillbaka fått en ännu större ränteskillnad till nackdel i jämförelse med en kommunal/regional aktörs finansiering genom Kommuninvest alternativt egen upplåning. Det innebär i kalkylen att ”caset” för hyraalternativet blir svagare.
I och med att SBB öppnat upp för försäljningar till kommunsektorn har ganska många kommunala/regionala aktörer gjort beräkningar på potentiella förvärv. Så långt har det gjorts åtta affärer av detta slag motsvarande en totalvolym på ca 1,2 miljarder kronor.2 De signaler som vi fångat upp har indikerat att man på den kommunala sidan har varit nöjd med priser och villkor.
Min kollega Erik Törnblom medverkade nyligen i en podd på precis detta tema: Sveriges Allmännytta: Det finns ett köpfönster för samhällsfastigheter – under viss tid.
Pengar är en viktig faktor i detta, men inte allt. Hur har debatten utvecklats när det gäller andra aspekter?
– Jag skulle säga att det, inom kommunsektorn, pratas mer och mer rådighet. Det här med att ha kontroll över sina verksamhetslokaler lyfts allt oftare fram som ett avgörande skäl till att man vill äga fastigheter som är viktiga för verksamheterna inom kommunkoncernen.
Ägarbyten har blivit en uppmärksammad fråga. Genom åren har ett ganska stort antal samhällsfastigheter med kommunala hyresgäster bytt privata ägare – till både svenska och utländska aktörer. För den kommunala hyresgästen blir detta en osäkerhetsfaktor, särskilt när man gått in i affären i tron att fastighetsägaren skulle vara en långsiktig part. Plötsligt måste man förhålla sig till en annan privat motpart vars agenda man kanske inte känner till eller i grunden uppskattar. Att sådana situationer uppstår har inom kommunsektorn alltmer kommit att uppfattas som en nackdel för hyra-alternativet.
Det finns numera också mycket uppmärksamhet kring grundläggande säkerhets- och beredskapsfrågor. Här har det på vissa ställen blivit en tydligare prioritering att se till att särskilt viktiga verksamhetslokaler hålls i egen ägo. Det betraktas som klokt och rimligt att ha egen kontroll över verksamhetskritiska fastigheter.
Till detta ska läggas, vilket aktualiseras i tuffa tider, att eget ägande av verksamhetslokaler öppnar möjligheter att rationalisera och effektivisera. Om man är hyresgäst sitter man låst i ett hyresavtal och har ofta sämre möjligheter att jobba med kostnadssidan. Eftersom hyresavtalen inom samhällsfastighetssegmentet som regel är indexerade och långa är detta något som alltfler tycks ta hänsyn till, framförallt nu i tider med hög inflation.
Hur går det med det strategiska arbetet med lokalförsörjningen inom kommunsektorn?
– Det här med att utarbeta och implementera en lokalförsörjningsstrategi är något som vi rekommenderar starkt.
Min bild är nog att kommunsektorn rör sig i rätt riktning i detta. Det finns många kommuner och regioner som är långt framme och som skulle kunna inspirera de som ännu inte har påbörjat arbetet. Även SKR har tagit fram användbara metodbeskrivningar för detta.
Givet de olika ingångarna i frågan – hur kan man tänka kring helheten?
– Vi ser att det finns olika skäl till att man ibland hyr in verksamhetslokaler, men en kommun eller region finansierar sig klart billigare än en privat fastighetsaktör och har heller inga avkastningskrav att förhålla sig till. Eftersom fastighetsinvesteringar är så kapitalintensiva går det inte att komma ifrån att kapitalkostnaden är en så pass betydande faktor att det i de allra flesta fall blir betydligt billigare för en kommunal aktör att äga själv jämfört med att hyra.
1 Kommuninvest.se: Äga eller hyra verksamhetslokaler
2 Fastighetsnytt: Klart: Fagersta köper tillbaka kommunhuset av SBB för 100 mkr
