Läget inom fastighetssektorn i Sverige är pressat. Flera aktörer brottas med svag lönsamhet, vikande fastighetsvärden och finansieringsutmaningar. Byggtakten har fallit inom bostäder och i andra segment. Sjunkande inflation och räntor samt en starkare konjunktur borde på lite sikt kunna skapa förbättrade förutsättningar. Men givet den inbromsning som skett kan det ta ett tag att få hjulen att snurra igen. Patrik Stenman, finansrådgivare på Kommuninvest, konstaterar att kommunala aktörer med kapacitet och planer nu kan skapa viktig samhällsnytta genom att bygga mer.
Du deltog i förra veckan som panelist på Stora Samhällsfastighetsdagen. Vilka var intrycken därifrån?
– Det blev en intressant dag med bra och konstruktiva diskussioner. Det är alltid värdefullt att få ett helhetsgrepp om trender och tendenser.
Samtidigt är det tydligt att fastighetssektorn generellt sett går igenom en svår period. Lönsamhet och fastighetsvärden har rasat på flera håll. Vissa aktörer har alltjämt stora och utmanande finansieringspucklar framför sig. Det finns ljusglimtar vid horisonten. Med lägre inflation och räntor samt en konjunktur på uppgång talar det mesta för att förutsättningarna är på väg att bli mer gynnsamma. Men frågan är om det kommer att bli sämre innan det blir bättre igen och hur lång tid det kan ta.
Specifikt för samhällsfastigheter fortsätter rådighetsfrågorna att vara dominerande. Det finns nu en rad exempel på att offentliga hyresgäster tvingats leva med att fastigheter tas över av hyresvärdar som de inte alls har önskat. Detta i kombination med det försämrade säkerhetsläget i världen har problematiserat övervägandena på den offentliga sidan.
Det pratades förra året mycket om att pressade aktörer som SBB skulle sälja tillbaka fastigheter till bland annat kommuner och regioner. Vad händer på den fronten?
– Det har så långt gjorts ett tiotal affärer mellan SBB och kommunala aktörer. Den sammantagna volymen är nog mindre än vad många kanske hade väntat sig.
Men å andra sidan är detta ett spår som rullar på och där det inte är omöjligt att intensiteten skulle kunna öka. Sundsvalls kommun genomförde i slutet av januari en lite större affär på ca 270 miljoner kronor. Det visar att dynamiken i detta inte har ebbat ut.
Vår bild är att det fortfarande finns ett ganska stort köpintresse inom kommunsektorn. De kommunala aktörer som köpt fastigheter tycks överlag uppfatta att de har gjort en bra eller mycket bra affär. Utöver prisaspekten förefaller rådighetsargumenten ha blivit alltmer framträdande i lokala politiska diskussioner. Att själva ha kontroll över fastigheter som är kritiska för verksamheten bedöms viktigt.
Hur ser det ut med kommunsektorns egna byggande? Var befinner sig de kommunala aktörerna?
– Vi har under hösten och vintern fått alltfler signaler om att takten har ökat framför allt i redan pågående investeringsprojekt. Byggbolagen är mer tillgängliga än tidigare. Kostnadsutvecklingen tycks ha dämpats och kan kanske till och med vara på väg att vända.
I och med att det är tuffa tider även i den kommunala ekonomin går det nog inte att säga att det generellt finns kraft och förmåga att bygga mer. Men där man sitter med ekonomiskt manöverutrymme och färdiga planer kan det vara ett utmärkt läge att driva upp byggtakten.
I själva verket kan kommunala aktörer med kapacitet generera samhällsnytta på detta vis. De kan inte bara bygga med en timing som är fördelaktig för den egna organisationen. Genom att hålla igång byggandet, och åtminstone i viss mån stadga upp byggsektorn, bidrar de också positivt till samhällsutvecklingen. Inom nationalekonomin är ju offentligt byggande ett av de mest klassiska verktygen för att stimulera en svag konjunktur.
