För några veckor sedan återbesökte jag frågan om kommunerna bör äga eller hyra sina verksamhetslokaler i bloggen, då frågan återigen blivit högaktuell till följd av läget i SBB.¹ Efter det har utvecklingen eskalerat och nu är ett av huvudspåren för SBB att försöka sälja hela eller delar av bolaget.²
Det är inte min sak att spekulera i vilka aktörer som skulle kunna tänkas vara intresserade av bolaget eller dess tillgångar. Däremot kan det vara nyttigt att fundera ett varv till kring hur kommunerna kan resonera om de får möjligheten att köpa tillbaka fastigheter som de i dagsläget hyr.
Uppdaterade kalkyler
I den föregående bloggen nämndes att kommunerna, efter en gedigen analys, kan göra en bedömning av om ett återköp av fastigheten skulle vara ett bra alternativ ur ett ekonomiskt perspektiv. Vad ska då en sådan analys innehålla? I mångt och mycket handlar det om samma typ av avvägningar som i det ursprungliga fallet då man stod i valet mellan att äga eller att hyra. Vissa justeringar behöver dock göras för att ta hänsyn till det aktuella marknadsläget och den återstående hyresperioden. Kommuninvests modell, som finns tillgänglig på vår hemsida, kan användas för detta ändamål.³
Mer specifikt ser jag framför mig att man bör räkna ungefär som följer:
Då kommunen i dagsläget hyr verksamhetsfastigheten i fråga så har man en faktisk hyreskostnad för 2023 att utgå ifrån i kalkylen. Dessutom vet man hur många år det är kvar på hyreskontraktet. I de flesta fall skrivs hyresavtalen upp med konsumentprisindex (KPI), eller en fast andel av KPI. Även om inflationen är hög just nu kan ett rimligt antagande på lång sikt vara att KPI ökar med 2 procent per år. Utifrån dessa parametrar beräknas den totala hyreskostnaden under den återstående hyresperioden för hyra-alternativet i modellen.
För att kunna beräkna kostnaden i äga-alternativet krävs några ytterligare antaganden. Först och främst måste en bedömning av priset för återköpet göras. Om kommunen redan har haft en kontakt med fastighetsföretaget kan man ha en indikation på detta. Alternativt kan information från fastighetsföretagets årsredovisning eller senaste kvartalsrapport ge en fingervisning om vart värderingarna ligger. Man bör dock vara medveten om att det finns en stor spridning i värderingar på fastigheter som kan bero på såväl skick, läge, nuvarande kontrakt etc. I slutänden sätts priset utifrån utbud och efterfrågan, vilket inte alltid överensstämmer med fastigheternas bokförda värden.
Vidare måste kommunen göra en bedömning av den driftskostnad man förväntas ha för fastigheten samt om fastigheten ska lånefinansieras och i så fall till vilken ränta. Kommunen bör även göra en bedömning av avskrivningstiden som baseras på fastighetens ekonomiska livslängd. I modellen antas restvärdet vid tidsperiodens slut motsvara det bokförda värdet. Detta är emellertid ett försiktigt antagande, då det innebär att det sker en värdeminskning i takt med avskrivningarna under den aktuella tidsperioden.
Samtliga kassaflöden, både i hyra- och äga-alternativet, diskonteras slutligen med en kalkylränta för att ett nuvärde av de framtida kassaflödena ska kunna bedömas. Ett rimligt antagande för diskonteringsräntan kan vara att sätta den på samma nivå som låneräntan. Alternativet för en kommun, i stället för att investera, är att amortera på sin låneskuld.
Detta är de centrala ingångarna till en kalkyl i detta läge. En mer utförlig användarguide för modellen finns också på Kommuninvests hemsida.⁴
Utöver ett grundscenario är det bra att testa modellens känslighet för de ingående antagandena i ett eller flera alternativa scenarier. Hur skulle exempelvis en högre investeringskostnad (pris), lägre räntenivå eller högre inflation påverka kalkylen?
Efter att man utfört den ekonomiska kalkylen bör ytterligare aspekter vägas in. En sådan aspekt, som blivit högaktuell i dagens läge, är frågan om rådighet. Om kommunen äger fastigheten så har man rådighet att göra förändringar och anpassningar i lokalerna över tid – och man riskerar inte heller att fastigheten säljs vidare på marknaden.
Ytterligare en aspekt att ta hänsyn till kan vara konkurrensen på den lokala fastighetsmarknaden. Att ha ytterligare en extern aktör i lokalmiljön, och därmed få en bättre konkurrenssituation, kan vara en positiv aspekt för hyra-alternativet. En mer utförlig genomgång av dessa aspekter görs i rapporten: Att äga eller hyra sina verksamhetslokaler – hur ser kalkylerna ut i kommunsektorn? ⁵
Finansiella möjligheter till återköp
Om kommunen, efter att ha gjort sin analys, bedömer att det är ekonomiskt fördelaktigt att köpa tillbaka fastigheten: hur ser då möjligheterna att få finansiering för ett sådant återköp ut?
Om kommunen i fråga är medlem i Kommuninvest skulle möjligheterna vara goda. Vår ingång är tydlig. Så länge som en kommun har en bra långsiktig kontroll och en grundläggande finansiell styrka är vi oftast öppna för att erbjuda nya lån. För de allra flesta medlemmar är det, som den finansiella situationen i kommunsektorn nu ser ut, fullt realistiskt att låna till en äga-lösning.
Vid återköp i det här läget skulle de redovisningstekniska konsekvenserna kunna variera.
I vissa fall har det aktuella hyresavtalet redovisats som finansiell leasing. I så fall borde effekten på balansräkningen bli begränsad. Eventuella skillnader på skuldsidan skulle kunna uppstå om den redovisade leasingskulden, som utgörs av förpliktelsen att i framtiden betala leasingavgifter/hyra, avviker från det pris som kommunen får betala för fastigheten.
I andra fall har det aktuella hyresavtalet inte redovisats som finansiell leasing. Då skulle skulderna i balansräkningen öka vid återköpet. Men detta skulle ju i realiteten inte innebära en ökad finansiell belastning. I stället kan det bli tvärtom. Vad vi visat i vår analys är ju att äga-alternativet ofta är ekonomiskt mer fördelaktigt än hyra-alternativet när det handlar om långsiktiga lokalbehov.
Men den samlade slutsatsen är ganska enkel. Om en medlem skulle vilja gå från en hyra-lösning till en äga-lösning är det svårt att se att lånefinansiering, annat än i undantagssituationer, skulle bli ett problem.
Erik Törnblom, Tf. Forsknings- och utbildningschef
1 https://kommuninvest.se/aga-eller-hyra-revisited/
2 https://www.di.se/analys/styrelsen-ger-upp-sbb-ar-till-salu/
3 https://kommuninvest.se/for-kunder/aga-eller-hyra-verksamhetslokaler/
4 https://kommuninvest.se/wp-content/uploads/2021/12/211223-Anv%C3%A4ndarguide-ber%C3%A4kningsmodell-hyra-vs-%C3%A4ga.pdf
5 https://kommuninvest.se/wp-content/uploads/2021/05/Fokusrapport_Att-%C3%A4ga-eller-hyra-sina-verksamhetslokaler-hur-ser-kalkylerna-ut-i-kommunsektorn.pdf
